Erbimmobilie mit Wohnrecht verkaufen

Eine Erbengemeinschaft entscheidet sich meist, eine gemeinsam geerbte Immobilie zu verkaufen. Oft ist es der einfachste und gerechteste Weg, sich zu einigen. Doch was ist, wenn in der Immobilie noch jemand wohnt, der ein Wohnrecht hat? Mindert das den Wert?

Ein im Grundbuch verankertes Wohnrecht garantiert einer oder mehreren Personen, dass sie zeitlich begrenzt oder lebenslang in der betreffenden Immobilie wohnen dürfen. Auch bei einem Verkauf der Immobilie bleibt dieses Recht bestehen. Zunächst sollte jedoch geklärt werden, um welche Art von Wohnrecht es sich handelt.

Temporäres oder lebenslanges Wohnrecht – was gilt?

Ein zeitlich befristetes Wohnrecht ist, wie der Name schon andeutet, nur für eine bestimmte Dauer gültig. Bei einem geplanten Verkauf der Immobilie kann es sinnvoll sein, dem Rechteinhaber eine Abfindung anzubieten, da dies den Verkauf erleichtert. Ein lebenslanges Wohnrecht hingegen bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. In diesem Fall wechselt lediglich der Eigentümer, während der Bewohner weiterhin dort wohnen bleibt. „Der Bewohner muss dem Verkauf nicht zustimmen und das Wohnrecht erlischt mit seinem Tod, es kann weder übertragen noch vererbt werden“, erklärt Mike Graubaum, Geschäftsführer der B-I-B Immobilien + Lösungen.

Besonderheit Zwangsversteigerung

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, erlischt das Wohnrecht. „Die Forderungen der Banken haben Vorrang vor dem Wohnrecht“, erläutert Graubaum. Der Bewohner erhält eine Abfindung in Höhe des Wertes des Wohnrechts. Dieser Wert muss auch bei einem regulären Verkauf der Immobilie berücksichtigt und vom Gesamtwert abgezogen werden.

Wie wird der Wert des Wohnrechts ermittelt?

Zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie mit Wohnrecht sind das Alter und Geschlecht des Rechteinhabers von Bedeutung. Hierbei helfen Tabellen des Statistischen Bundesamts. Angenommen, ein 75-jähriger Mann wohnt in einer Immobilie, die 300.000 Euro wert ist, und zahlt eine fiktive Nettokaltmiete von 700 Euro im Monat. Seine durchschnittliche Lebenserwartung beträgt 86 Jahre.

Zur Berechnung des Wertes wird der sogenannte Kapitalwert-Multiplikator mit der Jahresmiete multipliziert. „In unserem Beispiel beträgt der Kapitalwert-Multiplikator 8,271. Multipliziert man dies mit der Jahresmiete von 8.400 Euro, ergibt sich ein Wert von 69.476 Euro“, erläutert Graubaum. Dieser Betrag wird vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen, sodass der Wert der Immobilie bei 230.524 Euro liegt.

Immobilienverkauf mit Wohnrecht – so gelingt es

Es ist ungewiss, wie lange die Person mit lebenslangem Wohnrecht tatsächlich lebt, was für den Käufer ein Risiko darstellt. Eine mögliche Lösung besteht darin, das Wohnrecht auf eine Einliegerwohnung zu beschränken, sodass der Rest der Immobilie vom Eigentümer genutzt werden kann. „Ein lokaler Qualitätsmakler kann Ihnen dabei helfen, die beste Lösung zu finden, den Wert der Immobilie zu berechnen und gegebenenfalls eine Einigung mit dem Inhaber des Wohnrechts zu erzielen“, empfiehlt Graubaum.

Sie haben in Berlin oder Brandenburg eine Immobilie geerbt und möchten ihren Wert erfahren? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Hinweis
Zur besseren Lesbarkeit wird in diesem Text das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten sind mitgemeint.

ei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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